二套房的认定有三种情况：
(一)贷款买过一套房商业贷款未结清再次贷款买房认定为二套房;
(二)个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清另一套未还清再次贷款的认定为二套房;
(三)夫妻双方，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后想以夫妻名义共同贷款，贷款未还清的认定为二套房。
法律依据：
《《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》》第三条
有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
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